Глобальные тренды На конференции «Рынки жилья, финансовая стабильность и экономика», проведенной МВФ в 2014 г., было установлено, что цена на жилье тесно связана со стоимостью аренды жилья (квартирная плата), доходами населения и ростом объема ипотечных кредитов. Кредитный ипотечный бум, как правило, создает «пузырь» на рынке недвижимости, что ведет к финансовому кризису. Это подтверждено на примере 21 из 23 проанализированных МВФ стран. Поэтому МВФ предлагает следующие макропруденциальные инструменты для сдерживания бума на рынке жилья:

  •  ограничение суммы кредита к стоимости залога (фактически это лимит на минимальный собственный первоначальный взнос);
  •  ограничение отношения ипотечного долга к доходу семьи.

Первыми такие лимиты применили Гонконг и Южная Корея. Во время мирового финансового кризиса более 20 стран последовали их примеру. В некоторых странах ипотечный бум останавливает введение повышенных коэффициентов для ипотечных ссуд при расчете достаточности капитала банка. В целях предотвращения ипотечных бумов МВФ ведет веб-страницу Global House Watch* , посвященную глобальному мониторингу рынков жилья, и рассчитывает знаменитый Global House Price Index – усредненный индекс реальных цен на жилье по 60 странам. В обзоре европейских рынков жилой недвижимости выявлены глобальные тренды на рынках жилья Европы. Главный тренд – интенсивность жилищного строительства в последние годы замедляется: самый высокий показатель во Франции (7,8 новой квартиры на 1 000 жителей в год) и в России (5,8 новой квартиры на 1 000 жителей в год). Причина – высокая обеспеченность жильем. В Испании на 1 000 жителей приходится 563 квартиры, во Франции – 532 квартиры, минимум – в Польше – 355. В том числе собственных квартир больше всего в Венгрии – 400, меньше всего в Германии – 190, в России – 426 квартир. По количеству комнат в квартире наименее привлекательна Венгрия, а лидируют в ЕС Великобритания, Испания и Бельгия, где 70% всех квартир – пятикомнатные. Следующий тренд – рост стоимости содержания жилья, в среднем превышающий 8 300 евро в год на одну квартиру. Средняя цена квадратного метра новых квартир также имеет тренд к росту: самая высокая цена во Франции и Великобритании приближается к 4 000 евро, самая низкая – в Венгрии и Польше – выросла до 1 000 евро.

В Лондоне средняя цена 1 кв. м. достигла 10 000 евро, в Париже – 8 000 евро.

Формирование цены на квадратный метр

Самые дешевые квартиры из столичных городов – в Будапеште (1 198 евро) и Варшаве (1 656 евро за 1 кв. м). Доступность собственного жилья измеряется количеством годовых зарплат (до уплаты налогов), которое требуется для приобретения стандартной новой квартиры площадью 70 квадратных метров. Этот показатель в Европе варьируется от 2,2 года в Дании и Германии до 9,5 года во Франции и 9 лет – в Великобритании. Для сравнения: в России – 10 лет. Для банкиров важен показатель ипотечной задолженности к ВВП. Согласно данным Европейской Федерации ипотечного кредитования, в Нидерландах и Дании он превысил 100%, в Великобритании приближается к ВВП. В странах Восточной Европы – Чехии, Польше, Венгрии – около 20% ВВП. В крупных странах ЕС – Франции и Германии – объем ипотечных кредитов составляет соответственно 42% и 45% ВВП.

Формирование цены на квадратный метр

В Западной Европе рост стоимости жилья прекратился из-за высоких нормативов обеспеченности и роста стоимости содержания жилья. В Восточной Европе из-за более низкой обеспеченности жильем ипотечный бум продолжается. Формирование цены на квадратный метр зависит  от многих факторов.

На примере регионов России выделены следующие факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости при среднесрочном и долгосрочном прогнозировании цен:

  •  условия ведения бизнеса в регионе;
  •  уровень жизни;
  •  политика городских властей в сфере недвижимости и нового строительства;
  • уровень платежеспособного спроса населения региона;
  •  себестоимость строительства;
  • доступность кредитов и жилищных субсидий;
  • макроэкономические факторы (цены на нефть, курс доллара, акции, депозиты и т. д.).

В статье известного российско- го специалиста в области анализа рынка недвижимости Г.М. Стерника выделены 23 следующих фактора, влияющих, по мнению автора, на стоимость жилья.

  1.  Объем платежеспособного спроса на жилье.
  2.  Потребность в жилье (потенциальный спрос).
  3.  Доходы населения и их дифференцированность.
  4.  Склонность населения и спекулятивных инвесторов к приобретению жилья и ценовые ожидания.
  5. Условия и объем жилищно- го кредитования покупателей, в том числе ипотечного, количество и доля ипотечных сделок.
  6.  Макрофинансовый фактор (денежная база).
  7.  Макроэкономические факторы (ВВП, промышленное производство, уровень занятости).
  8.  Инфляция и дефляция.
  9.  Макрофинансовые факторы (изменение курсов валют – девальвация и ревальвация).
  10.  Цены на нефть и иные товары экспорта.
  11.  Объем вывоза капитала.
  12.  Репутация застройщиков и объектов.
  13.  Объем предложения жилья.
  14.  Удельный жилищный фонд.
  15.  Объем строительства и ввода жилья, темпы возведения объектов.
  16.  Финансирование строительства жилья собственными средствами застройщиков и инвесторов, банковскими кредитами, средствами населения и инвесторов-спекулянтов, иными привлеченными средствами.
  17.  Себестоимость и полная (инвестиционная) стоимость строительства.
  18.  Наличие земельных участков под строительство жилья и условия доступа к ним.
  19.  Ресурсное обеспечение строительства.
  20.  Административные и экономические условия входа застройщика на рынок и работы на рынке.
  21.  Наличие альтернативных объектов инвестиций.
  22.  Инвестиционная стратегия застройщиков.
  23.  Маркетинговая и ценовая стратегии продавцов и застройщиков.

Формирование цены на квадратный метр жилой площади в Беларуси наиболее сильное влияние оказывает рост заработной платы, при росте которой на 1% жилье дорожает на 0,5%. При увеличении объемов кредитов на 1% стоимость жилья возрастает в среднем на 0,35%. Третьим по значимости фактором является курс белорусского рубля – при падении курса рубля по отношению к доллару на 1% стоимость жилья растет на 0,33%. Цена на нефть слабо влияет на белорусские цены на жилье, при росте на 1% стоимость жилья возрастает на 0,003%.

 

Статья подготовлена по материалам Дианы Костоусовой.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *